Вечное лето в Доминиканской Республике, теплый Атлантический океан, и образ жизни, разительно отличный от российского – свободный и неспешный. И это далеко не главные плюсы страны Карибского бассейна. Инвесторов ждет еще множество сюрпризов: возможность получить не только статус резидента, но и гражданство Доминиканы в короткие сроки, льготные условия налогообложения и бросовые цены на землю – все эти факты подтверждают привлекательность приобрести недвижимость в Доминиканской республике.
Правительство Доминиканской Республики делает всё для того, чтобы «любимые» соседи из Гаити как можно меньше пересекали границу. В Доминикане никогда не было бедственной ситуации. События в Республике Гаити никак не отразилось на спросе, предложении, ценообразовании недвижимости в Доминикане!
В декабре многие не могли купить билеты в Доминиканскую Республику, количество чартеров увеличилось вдвое, регулярные рейсы переполнены, бизнес-класс есть только на февраль. Это уже стало закономерностью: перед каждым сезоном придумывают что-то новое, чтобы сократить поток туристов в Республику, перенаправить в другое место», – говорит Роман Сенин, собственник компании «Roman Senin Dominican Real Estate».
Несмотря на то, что сообщения о количестве заболевших приходят, словно сводки с фронта, брокеры из Доминиканы лишь посмеиваются над этим: «Холеры у нас нет, этот вопрос постоянно задают перед приездом. Приехав сюда, вы убедитесь, что об этом говорят только в СМИ в России», – рассказывают местные брокеры. Перспектива изменения цен В последнее время Доминиканская Республика завоевывает все большую популярность не только у западных, но и у отечественных инвесторов.
По мнению экспертов, инвестиции и покупка недвижимости в Доминиканской Республике – это крайне рентабельное вложение денег. Роман Сенин руководитель компании «Roman Senin Dominican Real Estate» : «Чтобы не писали и не говорили про мировой финансовый кризис (как и про холеру) цены на недвижимость в Доминикане не подверглись резким колебаниям. Действительно, есть недвижимость, которая упала в цене на 10-50%, но это единичные случаи, когда люди быстро хотят продать свою собственность, потому что когда-то брали кредиты в Европе или Америке, а сейчас не в состоянии их выплачивать».
Год назад произошло незначительное снижение цен, связанное с последствиями мирового финансового кризиса. Падение цен на недвижимость в Доминикане началось год назад, в цене упали виллы и дома, но это не коснулось элитных квартир на побережье. Сейчас время покупать, можно торговаться с продавцами. Вскоре цены вернутся на прежний уровень и пойдут в рост.
Наиболее привлекательные для инвестирования регионы На данный момент наиболее популярными регионами считаются:
Сосуа (Sosua), Кабарете (Cabarete) – города на северном побережье Республики. Эти курортные центры наиболее популярны среди молодёжи, любителей водных видов спорта, любителей экстремального туризма, дайвинга, рыбалки.
Ла Романа (La Romana), Баваро (Bavaro) – города на южном побережье, которые пользуются популярностью среди туристов, предпочитающих пассивный отдых на пляже, с проживанием в гостинице по системе «все включено».
Шаги по приобретению недвижимости Операции с недвижимостью в Доминиканской республике регулируются Законом №108-05 о регистрации недвижимости, действующим с 4 апреля 2007г., а также регламентами его применения. Право собственности на объект недвижимости приобретается посредством регистрации договора купли-продажи, заверенного нотариусом и отвечающего всем юридическим требованиям. После регистрации договора регистратор титулов выдает покупателю сертификат титула, который подтверждает его право собственности на недвижимость в Доминиканской Республике.
Проверка юридической чистоты объекта недвижимости в Доминикане. В отличие от других стран, где продавцы и покупатели обычно подписывают соглашение или частный документ без какой-либо предварительной юридической консультации, здесь покупателю рекомендуется обратиться к юристу, который специализируется на операциях с недвижимостью, прежде чем подписывать какое-либо соглашение, вносить оплату или депозит. Уполномоченный специалист возьмет на себя выполнение всех процедур и сбор информации, которые необходимы для того, чтобы гарантировать права покупателя, до подписания предварительного договора купли-продажи; или же сначала подготовит предварительный договор купли-продажи, исполнение которого будет зависеть от результатов соответствующих юридических проверок.
Подписание предварительного договора купли-продажи или опциона на покупку. В этом документе закрепляется, что покупатель передает продавцу или третьему лицу депозит или аванс для резервации объекта, а продавец берет на себя обязательство продать объект на условиях, предусмотренных в предварительном договоре или опционе. Стороны подписывают договор в присутствии Доминиканского нотариуса, который заверяет их подписи. В предварительном договоре или опционе должны быть подробно описаны все аспекты сделки, поскольку функцией этого договора является регулирование сделки купли-продажи от начала до момента выплаты всей суммы и подписания окончательного договора купли-продажи.
Подписание окончательного договора купли-продажи. Как и предварительный договор или опцион, окончательный договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса, который заверяет подписи сторон. Целью подписания этого договора является передача права собственности продавцом покупателю. Такой договор равносилен нотариальному акту, который используется в Испании и в испаноязычных странах Америки. Доходность недвижимости в Доминикане В Доминиканской Республике более доходной и ликвидной считается недвижимость, которая расположена на берегу океана.
По словам Романа Сенина, доходность от сдачи в аренду так же зависит от месторасположения объекта. Например, в городе Сосуа (Атлантического побережье Доминиканской Республики) двуспальная (трёхкомнатная по российским меркам) квартира площадью 150 м2 в комплексе, с собственным рестораном на берегу океана, четырьмя бассейнами, спортзалом, аквапарком, детской площадкой, стоимостью 250000 долларов сдаётся в аренду на длительный срок за 1300-1500 долларов в месяц, а посуточно – за 150$. Если говорить о приобретении недвижимости в Доминикане с целью дальнейшей перепродажи, то наиболее прибыльно инвестировать в строительство.
«Прибыльнее вкладывать деньги в недвижимость Доминиканы на этапе строительства (закладки фундамента). Прибыль в этом случае может составлять от 25 до 50%. Этот вид бизнеса очень популярен в Доминиканской Республике среди американцев, канадцев, немцев и русских, которые инвестируют в проекты известных в Доминикане девелоперов», – рассказывает Роман Сенин. Расходы на содержание недвижимости Собственник виллы, которая расположена в резиденции (закрытом посёлке), или апартаментов в жилом комплексе, ежемесячно оплачивает коммунальные платёжи, куда также входит охрана территории, вывоз мусора, вода, уборка территории комплекса/резиденции, чистка бассейна, услуги садовника.
Средний размер коммунальных платежей составляет 200-500 долларов. Электричество, интернет, кабельное телевидение оплачивается отдельно. В случае если объект является отдельно стоящим, владелец самостоятельно оплачивает все расходы по содержанию территории, сада и бассейна. К основным расходам на содержание виллы относится: Водоснабжение – 15-20$; Газоснабжение – 5-10$; Вывоз мусора – 10-15$; Кабельное телевидение – 15$; Садовник и чистка бассейна – 70$; Частная охрана – 500 $ (1 вооружённый охранник, работающий с 18.00 до 06.00); Интернет – 30-50$. Собственник должен ежегодно выплачивать налог на недвижимость. Недвижимость подлежит налогообложению при стоимости выше пяти млн песо (примерно 4 млн 55 тыс. рублей).
Если объект недвижимости дороже, то налог составляет 1% от разницы в год. В Доминикане существует практика оформления в собственность только земельного участка, постройка, как правило, не оформляется. Это освобождает владельца от ежегодного налога. Подводные камни, которые могут встретиться на пути несведущего инвестора При покупке недвижимости в Доминиканской Республике, как и в любой другой стране, существуют некоторые риски. Глава компании «Roman Senin Dominican Estate» выделяет следующие:
Юридические риски. Доминиканская республика имеет свои законы и правила покупки/продажи недвижимости. Государственный язык – испанский. Договор купли-продажи в Доминиканской Республике имеет юридическую силу и заверяется адвокатом и нотариусом только на испанском языке. Риэлторские компании переводят по просьбе клиента договор на русский или английский языки. Подписывая договор о покупке, не зная испанского языка и законов Доминиканы, инвестор не сможет защитить себя от неприятных последствий. Например, если не ознакомиться внимательно с договором, то можно пропустить нежелательный для покупателя пункт, в соответствии с которым внесенная часть средств (депозит или часть рассрочки платежа) в случае отмены сделки остаётся у продавца.
Финансовые риски покупки недвижимости в Доминикане связаны с подписанием договора покупки на этапе строительства или подписания договора на строительство. Следует понимать, что ни одна строительная компания не застрахована от банкротства. Так же существует риск нарушения сроков строительства, низкое качество отделки и увеличении расходов, связанных с постоянным удорожанием строительных материалов. Специалисты советует с особой тщательностью подходить к вопросу выбора риэлторской компании в Доминикане «Мошенники есть везде, в связи с большим спросом на недвижимость появились мошенники из России. Они предлагают по заниженным ценам купить у них недвижимость».
По мнению эксперта, никакие специфические риски инвестора в Доминикане не ожидает, если он финансово грамотен и разбирается в бизнесе. По словам риелторов многие российские инвесторы готовы покупать вслепую – не исследуя рынок и не составляя проект. «Многие просят найти им гостиницу в Доминикане за 500000 долларов. Как-то я спросил: «Вы знакомы с гостиничным бизнесом?». Ответ меня шокировал: «А что там знать? Найму управляющего и всё»», – вспоминает эксперт. «Проколоться» такой горе-инвестор может не только в экзотической стране, но и на собственной Родине.
У граждан России есть возможность въезжать в Доминикану по туристической карточке (визе), которую можно приобрести в аэропорту. Срок пребывания по туристической визе – 90 дней с возможностью продления практически на неограниченный срок. «Этим пользуются многие иностранцы, которые постоянно живут и владеют бизнесом, что является нарушением закона и может привести к депортации, поскольку туристическая виза не дает права на труд или владение бизнесом.
Карточка туриста дает возможность иностранцу тратить средства, но не зарабатывать», – рассказывает Роман Сенин. Во избежание проблем с миграционными службами, необходимо получать вид на жительство (ВНЖ), сначала временный, а затем постоянный. Если турист «загостится» в Доминикане, при выезде он будет обязан уплатить штраф, сумма которого зависит от длительности пребывания в стране.