 Нет никаких ограничений для иностранных граждан на владение объектами недвижимости в Доминиканской Республике . Ранее Декрет 2543 от 22 марта 1945 года и дополнения к нему, требовали от иностранцев, в некоторых случаях, даже разрешения президента страны на покупку объектов недвижимости. Однако декрет 21-98 от 8 января 1998 года отменил эти ограничения и единственное требование сейчас - это чтобы в Государственном реестре прав была сделана статистическая отметка на всех сделках по приобретению доминиканской недвижимости иностранцами.
Операции с недвижимостью в Доминиканской республике регулируются Сводом земельных законов от 1947 года и дополнения и изменения к нему. Право частной собственности подтверждается «Сертификатом права собственности» выпускаемый Государственным реестром прав. Следующие шаги необходимы для передачи права собственности на недвижимость или землю от покупателя к продавцу:
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Продавец и покупатель подписывают «Договор купли-продажи» в офисе у нотариуса, который заверят их подписи. Договор должен содержать формальное описание объекта сделки, цену, условия оплаты и все другие ограничения и условия сделки.
ОПЛАТА НАЛОГОВ И ПОШЛИН
По доминиканскому законодательству, покупатель должен оплатить налоги на передачу прав собственности в офисе Министерства по налогам и сборам. Продавец, в некоторых случаях, должен оплатить Налог на жильё класса «люкс» и земельные участки без строений.
ДЕПОЗИТ ДОКУМЕНТОВ
После оплаты налогов, продавец должен передать в Государственный реестр прав следующие документы: оригинал Договора купли-продажи, Свидетельство о праве собственности, оригинал справки об уплате налогов и сборов, копии удостоверений личности покупателя и продавца и, если необходимо, документ, дающий Государственному реестру право отменить ипотеку относительно этого объекта. СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ
В Государственном реестре проверяются все переданные документы, и завершается процесс покупки: аннулируется переданное свидетельство о праве собственности и выпускается новое, на имя покупателя. Процесс выпуска свидетельства зависит от загруженности Государственного реестра в данные момент, и обычно занимает около месяца. После этого срока покупатель (со своим удостоверением личности) или его адвокат (с соответствующей доверенностью) может получить новое Свидетельство о праве собственности. ЮРИДИЧЕСКАЯ И ФИНАНСОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА
Перед приобретением недвижимости адвокат проводит юридическую и финансовую экспертизу сделки. Для проведения предварительной экспертизы адвокату понадобятся следующие документы: 1. Копия Свидетельства о праве собственности 2. Копия плана объекта из Государственного кадастра 3. Копия удостоверения личности продавца 4. Копия последней справки об уплате налогов или справки из Министерства по налогам и сборам о том, что данный объект не попадает под требования IVSS. ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО: 1. Копию корпоративных документов, включая устав, список акционеров и разрешение совета директоров на продажу объекта недвижимости, а также 2. Доверенность на подпись документов от лица компании.
Убедительные доказательства того, что компания находится в работающем состоянии и отвечает всем требованиям местного законодательства. ЕСЛИ ОБЪЕКТ ЯВЛЯЕТСЯ ЧАСТЬЮ КОНДОМИНИМУМА: 1. Копию договора о кондоминиуме
2. Копию правил кондоминиума
3. Копия плана кондоминиума из Государственного кадастра
4. Подтверждения что все необходимые в этом кондоминиуме платежи оплачены ЕСЛИ ОБЪЕКТ ЯВЛЯЕТСЯ ЖИЛЫМ ДОМОМ: 1. Копию плана дом и разрешения на его строительство
2. Список мебели, продаваемой вместе с домом и т.п.
3. Копии всех счетов за коммунальные услуги, для подтверждения отсутствия долгов После получения необходимых документов, адвокат должен провести все необходимые проверки по следующим пунктам: ПРОВЕРКА ПРАВА ДОМИНИКАНСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ Aдвокат должен получить из Государственного реестра прав справку о текущем статусе объекта недвижимости, дабы убедиться, что на недвижимость не наложен арест и оно не заложено. В идеале, адвокат должен провести это исследование лично, просмотрев соответствующие документы в Государственном реестре. ОСМОТР ОБЪЕКТА Независимый оценщик должен провести осмотр объекта и убедиться, что он соответствует плану, представленному продавцом (за исключением случаев, когда продается часть ранее обследованного объекта). Бывают случаи мошенничества, когда недобросовестный продавец или невнимательный оценщик пытаются продать объект, находящийся рядом с тем, который на самом деле желает купить покупатель (например, старый сарай, расположенный рядом с шикарной виллой, вместо собственно виллы). План объекта должен быть проверен, даже если он представлен в виде официальной карты или плана. ПРОВЕРКА ПРИСТРОЕК И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ Квалифицированный строитель или архитектор должны проверить имеющиеся пристройки и перепланировки, чтобы убедиться, что они выполнены корректно и находятся в должном состоянии. УСЛОВИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ Адвокат должен убедиться, что продаваемый объект может быть использован так, как желает покупатель. Существует масса законодательных ограничений, о которых стоит подумать до покупки. Например, Закон 305 от 1968 года устанавливает 60-ти метровую «морскую зону» (некоторый аналог российской водоохраной зоны) по всей береговой линии Доминиканской республики, измеряемой от линии прилива. В данной зоне не допускается строительство каких-либо зданий без специального разрешения властей. Кроме того, в туристических зонах есть ограничения на постройку зданий, регулируемые DEFINPRO, специальным департаментом Центрального банка Доминиканы. ПОЛНОМОЧИЯ Адвокат должен убедиться, что продавец является полноправным владельцем продаваемого объекта и не может быть никакого мошенничества и незаконной продажи. Особо пристально следует изучать этот вопрос в случае сделки по неогороженному объекту за пределами известных зон. В этом случае рекомендуется полностью огородить объект до завершения сделки. Кроме того, если на приобретаемом объекте есть временные жильцы или арендаторы, то покупателя следует предупредить, что доминиканское право защищает арендатора, и выселение такого рода жильцов может быть достаточно длительным и дорогостоящим процессом. РАБОТНИКИ И ОБСЛУЖИВАЮЩИЙ ПЕРСОНАЛ Продавец должен выплатить зарплату всем контрактным работникам и обслуживающему персоналу объекта, иначе покупатель может быть ответственным за выплату зарплаты прежним работникам уже после приобретения объекта. |
